Calculadora de ISR por Venta de Inmueble México 2026

El ISR se calcula sobre la ganancia: precio de venta menos costo de adquisición actualizado por inflación (INPC) y deducciones autorizadas. La tasa efectiva varía del 1.92% al 35% según el monto de la ganancia. Si vendes en $3 millones lo que compraste en $1.5 millones hace 10 años, la ganancia actualizada podría ser de ~$800,000 y el ISR aproximado de $100,000-$150,000.

Estás exento si cumples TODOS estos requisitos: 1) Es tu casa habitación (donde vives), 2) El precio de venta no excede 700,000 UDIs (~$5.7 millones MXN en 2026), 3) No has vendido otra casa habitación en los últimos 3 años, 4) La venta se formaliza ante notario público, 5) Puedes demostrarlo con documentos: recibo de luz, agua, teléfono o INE con ese domicilio. Si el precio excede el tope, pagas ISR solo por la diferencia.

El notario público es responsable legal de calcular, retener y enterar (pagar) el ISR al SAT, según los artículos 126 y 127 de la LISR. El notario debe entregar al vendedor un CFDI (factura electrónica) por la operación y el ISR retenido. El vendedor recibe el precio de venta menos el ISR y los gastos notariales.

Es un impuesto ESTATAL adicional sobre la ganancia por venta de inmuebles. Solo aplica en 7 estados: Chihuahua (5%), Guanajuato (5%), Guerrero (3%), Nayarit (2%), Oaxaca (5%), Quintana Roo (5%) y Yucatán (3%). La buena noticia: este impuesto se acredita (descuenta) contra el ISR federal, así que no es un costo adicional neto — solo cambia a quién le pagas.

Art. 121 LISR autoriza deducir: el costo de adquisición actualizado por INPC, inversiones en construcciones/mejoras/ampliaciones (con factura), gastos notariales de compra y venta, comisiones pagadas al agente inmobiliario, costo del avalúo, e impuestos locales pagados. IMPORTANTE: necesitas facturas o comprobantes de todo. Sin comprobantes, no hay deducción.

Se multiplica el precio original por el factor INPC: (INPC del mes anterior a la venta) ÷ (INPC del mes de compra). Ejemplo: compraste en $1,000,000 en enero 2015 cuando el INPC era 115. Si vendes en febrero 2026 cuando el INPC es 143, el factor es 143÷115 = 1.243. Tu costo actualizado es $1,243,000. Esta actualización reconoce la inflación y reduce tu ganancia gravable.

Sí, SIEMPRE. Aunque estés exento de ISR o el notario ya haya retenido el impuesto, debes informar la operación en tu declaración anual de abril. Si el notario retuvo ISR de más (lo cual es común), puedes solicitar devolución del saldo a favor. Si no declaras, el SAT puede multarte.

Sin escritura, la ley establece que el costo de adquisición será el 10% del precio de venta. Esto significa que pagarás ISR sobre el 90% del precio de venta — significativamente más caro. Ejemplo: vendes en $3M sin escritura, tu costo es $300,000 y la ganancia gravable sería $2,700,000. Con escritura de $1.5M, la ganancia sería solo ~$1,200,000.

El ISR federal es idéntico en todo México — misma tabla, mismas tasas. Lo que SÍ varía es: 1) El impuesto cedular (2-5% adicional en 7 estados, acreditable contra ISR federal), 2) El ISAI que paga el comprador (2-5.73% según estado). CDMX tiene el ISAI más alto (5.73%), mientras que muchos estados cobran solo 2%.

No existe en México un esquema similar al "1031 Exchange" de EE.UU. que permita diferir impuestos al reinvertir. El ISR se paga al momento de la venta sin importar si comprarás otra propiedad. Sin embargo, los intereses de tu nuevo crédito hipotecario serán deducibles de ISR en declaraciones anuales futuras.

El notario debe enterar el ISR al SAT dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Este es un pago provisional. Después, el vendedor incluye la operación en su declaración anual (abril del año siguiente) donde se hace el cálculo definitivo y puede resultar saldo a favor o a cargo.

Si vendiste por menos de lo que compraste (actualizado por INPC), no hay ganancia y no hay ISR. Sin embargo, el notario aún debe hacer la determinación y el vendedor debe informarlo en su declaración anual. Las pérdidas por venta de casa habitación NO se pueden deducir contra otros ingresos.